所有者不明土地の発生防止のための不動産登記法改正
土地の所有名義人が亡くなり、相続が発生した場合、相続人の間で誰がその土地を取得するのかを話し合って決めるなどし、きちんと相続登記しておかなければ、第三者は、登記簿を見てもその土地の現在の所有者を確知することができません。
ところが、これまでは相続登記の申請は義務ではなく、また、遺産分割に時効がないこともあって、遺産分割がされないまま相続が繰り返されると、土地共有者が鼠算式に増えてしまい、誰がその土地を所有しているのか登記簿上の記載からは分からないという例が多発していました。
こうして、登記簿を見ても所有者が直ちに判明しない土地、すなわち所有者不明土地が多く発生し、土地の維持管理や利活用の妨げになっていることが社会問題化したのです。
そこで、所有者不明土地の発生を防止するため、民法等の一部を改正する法律が令和３年４月２１日に成立し、同月２８日に公布されました。
ここには、相続登記を義務化する不動産登記法の改正も含まれています。
このコラムでは、相続登記の義務化について、
①いつから？
②誰が？
③いつまでに？
④どのようなことをすればよいのか？
を解説していきます。
①相続登記の義務化はいつからか？
相続登記が義務化されるのは、
令和６年４月１日から
です。
ですから、「令和６年４月１日以降に相続が発生した場合は、義務化の対象になる」ということは皆さん、お分かりになると思います。
ただし、気を付けなければならないのが、「義務化の対象になるのは、実は令和６年４月１日以降に相続が発生した場合だけではない」ということです。
改正不動産登記法による相続登記の義務化の規定は、新法の施行日前、つまり、令和６年４月１日以前に相続が発生したケースでも、遡って適用されるのです。
このため、「平成２５年に父親が亡くなり、親族間の話し合いで長男が実家の土地建物を取得することになったけれど、登記上の所有名義人は父親のままになっている」というケースも対象となります。
②誰が義務を負うのか？
相続登記の義務を負うことになるのは、
相続によりその不動産の所有権を取得した者
です。
例えば、遺産分割によりその不動産を取得することになった相続人、遺言書でその不動産を相続させるものとされた相続人などです。
また、いったん法定相続分による相続登記がなされた後に、遺産分割によって法定相続分を超えて不動産の所有権を取得した者も、相続登記の義務を負います。
③いつまでにしなければならないか？
自己のために相続があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内
です。
単に「相続が発生した日（被相続人が亡くなった日）」を起算点とするわけではありませんので、「不服があっても３年以内に必ず遺産分割の話し合いをまとめて、相続登記までしなければならない」ということではないのです。
いったん法定相続分による相続登記がなされた後に、遺産分割によって法定相続分を超えて不動産の所有権を取得した者の場合は、
遺産分割の日から３年以内
となります。
ここで、相続登記の義務化の規定が令和６年４月１日以前に相続が発生したケースにも遡って適用されることとの関連で、「自己のために相続があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得した日から３年以内」が期限だとすると、だいぶ前に相続が発生したようなケースでは、とっくにその期限を過ぎてしまっていることもあるかと思います。
この場合は、
■相続による所有権取得を知った日
■相続登記の義務化が始まる日（＝令和６年４月１日）
のいずれか遅い日から３年以内に相続登記をすれば、期限を守ったことになりますので、ご安心下さい。
例えば、先の、「平成２５年に父親が亡くなり、親族間の話し合いで長男が実家の土地建物を取得することになったけれど、登記上の所有名義人は父親のままになっている」というケースでは、すでに相続による所有権取得を知った日から３年を経過してしまっていることになりますが、令和６年４月１日から３年以内であればまだ間に合います。
早めに相続登記をしましょう。
④どのようなことをすればよいのか？
相続によりその不動産の所有権を取得した者が、③の期限内にしなければならないのは、（相続による）所有権移転登記の申請です。
遺産分割が行われた場合は、遺産分割の結果を踏まえた相続登記の申請をすることがこれに当たりますし、遺産分割がされる前であっても、法定相続分による相続登記の申請をすれば、登記申請の義務を履行したことになります。
ここで、もう１つ、登記申請の義務を履行したものとみなされる行為があります。
それは、「登記名義人相続人である旨の申出」をすることです。
相続によりその不動産の所有権を取得した者が、自己のために相続があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に、登記官に対して、登記名義人（＝被相続人）について相続が開始した旨及び自分が登記名義人の相続人である旨を申し出れば、登記申請の義務を履行したものと見なされる、というものです。
「登記名義人相続人である旨の申出」を受けた登記官は、その申出があった旨と、申出をした者の氏名及び住所その他の事項を所有権の登記に付記します。
この付記登記は、あくまで、登記名義人に相続が発生したこと、その登記名義人の相続人の蓋然性がある者を登記上で公示するものであり、相続人への所有権移転の法的効果を公示するものではありません。
登記申請義務違反の罰則について
相続登記をすべき義務があるのに、正当な理由なくその申請を怠った場合、
１０万円以下の過料
に処せられます。
ここで、「正当な理由あり」と判断されるケースとしては、
①数次相続が発生して相続人が極めて多数であり、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に時間を要するとき
②遺言の有効性が争われる訴訟が係属しているとき
③登記申請義務者に重病等の事情があったとき
④登記簿は存在しているものの、公図と現況が異なるために現地をおよそ確認することができないとき
などが想定されています（民法・不動産登記法等の改正に関する中間試案の補足説明１７８ページ目）。
また、被相続人が死亡したことを知らない場合や、（死亡の事実は知っていても）被相続人が不動産を所有していたことを知らない場合には、そもそも３年の期間制限のカウントがスタートしませんので、罰則の対象とはなりません。
以上、相続登記の義務化について、
①いつから？
②誰が？
③いつまでに？
④どのようなことをすればよいのか？
を中心に解説しました。
来たるべき令和６年４月１日からの義務化に備え、正しい理解を得て、くれぐれも罰則を科されることのないよう、対象となる方は早め早めの準備が肝要です。
グリーンリーフ法律事務所は、設立以来30年以上の実績があり、17名の弁護士が所属する、埼玉県ではトップクラスの法律事務所です。
また、各分野について専門チームを設けており、ご依頼を受けた場合は、専門チームの弁護士が担当します。まずは、一度お気軽にご相談ください。
